기본정보
사건번호: 경매 2023 타경 79493
감정가: 819,000,000원
소재지: 경기 고양시 덕양구 삼송동 311, 2005동 1층102호 (삼송동,삼송2차아이파크)
| 구분 | 매각기일 | 최저매각가격 | 결과 |
| 1차 | 2024-10-16 | 819,000,000 | 유찰 |
| 2차 | 2024-11-20 | 573,300,000 | |
| 매각 739,090,000원 (90.24%) / 2명 / 미납 | |||
| 2025-02-19 | 변경 | ||
| 3차 | 2025-04-30 | 573,300,000 | |
감정가 8.19억 > 1차 경매 유찰 > 2차 7.39억 매각 > 미납 > 3차 최저 5.73억
단지 정보
용도: 아파트
사용승인일: 2015년 08월 27일 > 11년차
용적률: 183%
단지규모: 1066세대(총10개동)
30, 33, 34평 각 288, 542, 246세대로 모두 30평형대로 이루어져 있다.
세대 정보
공급/전용 111.1㎡/84.73㎡(전용률 76%)
방수/욕실수: 3개/2개
현관구조: 계단식
평균 관리비: 30만원
지하주차: 1,355대
33평형 국민평형.
1층이지만 1층만의 수요가 있을 것 같다.
거실 기준 동남향이고 동간 간격이 넓어서 채광이 나쁘진 않을 것으로 보임.
거실창을 나무들이 가려주고 있다.
현재 세대주는 2015년 신축에 입주하여 10년째 거주중인 것으로 파악됨.
확장 여부 파악 안됨. 11년차 아파트라서 큰 돈이 들어갈 공사는 없지 않을까 싶음.
입지 분석
위치
서울 북서쪽에 있는 고양시. 그 중 서울에 가까운 덕양구에 위치.
주변 대중교통
이 물건은 3호선 삼송역 근처에 위치하고 있다.
역까지 약 800m, 도보로 넉넉히 20분 잡아야 할 것 같다.
삼송도서관쪽으로 걸어가면 역까지 버스도 이용도 가능하다.
광화문까지 50분
강남역까지 1시간 10분
잠실까지 1시간 20분
조금 멀지만 서울 동남권까지도 출퇴근 가능할듯하다.
주변 개발 계획
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주변 개발 사업 계획
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주변 공급 예정
29년까지 고양시에는 7,600세대정도의 아파트 입주물량이 있다.
그 중 물건지 근처인 창릉에 2,000세대. 창릉 신도시..
인구 변화
고양시 덕양구에서는 행신동, 화정동이 가장 많고 나머지는 비슷하다. 삼송동도 2.2만으로 평균에 속한다.
고양시 덕양구 삼송동의 인구수는 증가 후 유지되고 있고, 영유아 인구 비율은 14%로 평균인 것 같다.
인구 이동
고양시에서 최근 파주로의 인구이동이 많았던 것으로 보인다.
이유? 더 저렴한 곳으로 이동?
근처 아파트 시세
삼송동 33평 아파트 가격을 봤을 때는 이번 물건인 삼송아이파크2차 아파트가 가장 높은 편이다.
삼송동에서는 삼송호반베르디움이 가장 대단지이다.
대장단지를 확인 할 때 어떤 것을 봐야하는지?
교육 현황
가장 가까운 초등학교가 도보 15분 거리로 아주 가깝진 않은 점이 아쉽다.
바로 옆에 위치한 고양중학교의 학업성취도도 상위 38%로 아주 높진 않다.
아파트 단지에 가장 가깝게 위치한 손곡중학교는 상위 94%, 수지중학교는 상위 50%로 학업성취도가 높은 동네는 아닌 것 같다.
학원가 현황
학원은 아파트 바로 근처 10개로 삼송동 1위지만 큰 규모는 아니다.
윗쪽 동네 신원동이 근처에서는 가장 큰 학원가로 보인다.
상권 현황
아파트 주변 상권은 아주 충분해보인다.
특히 가까운 거리에 스타필드 고양이 있다.
근처 종합병원인 가톨릭대학교 은평성모병원까지는 11분정도 소요된다.
바로 앞에 창릉천이 흐른다.
역에서 물건지까지는 작은 상가들과 빌라들이 늘어져있다.
삼송동 전체적으로 큰 아파트 단지들이 많아서 깔끔한 느낌.
권리 분석
근저당권 설정은 21년 6월 17일 10.1억.
채무자 본인이 거주하고 있다.
임차내역도 없고, 별다른 특이사항은 없어 보인다.
시세 정보
매매가는 하락 후 8억 중반대를 유지중인 것으로 보인다.
최근 실거래도 거의 다 8억 중반에서 이루어져 있다.
호가는 33평 기준 8억 초반에서 10억에 형성되어 있다.
거래량은 적당한 것 같다.
전세가는 5억 중반정도에 형성되어 있고, 전세 거래는 활발해보인다.
모의입찰
서울에서 멀지 않은 위치와 생활편리성은 좋아보이나 서울과 일산 사이에 있어 위치는 나쁘지 않아 보이는데, 근처에 골프장이나 농지(?)가 많이 보이는 등 동네가 확장이 될 수 있었을 것 같은데 왜 안됐을까 하는 생각이 들었다.
서울과 경기 서북부 양방향으로 접근성이 좋고, 준신축이라 신혼부부들에게 선호될 것 같다.
자녀가 있다면 학군은 살짝 애매해보인다.
좋은 가격에 낙찰 받아야 괜찮은 물건이라고 생각한다.
90% 7.3억에 낙찰받은 사람이 미납한 이유가 궁금하다. 이 가격이라면 좋아보이는데?
고양시 삼송동 최근 매각사례를 보면 매각가율이 90~100%에 형성되어 평균 95%정도로 보인다.
특히 같은 동에 동일하게 1층인 물건이 작년 10월 7.7억 92%에 매각된 사례가 있다.
이외에 삼송2차아이파크 매각사례 2건은 98, 100%에 매각되었다.
1층인 것을 감안해 95%정도의 가격인 7억 7천에 모의입찰 하겠다.